Alquiler Turístico en 2019: Todo lo que necesitas saber según sus principales protagonistas

Sin duda este año ha sido sonado en lo que respecta a novedades y noticias en el sector del alquiler vacacional.

Nos encontramos, como ocurre con casi cualquier “nuevo sector” donde la tecnología juega un papel importante, ante problemas por falta de control, regulación y competencia desleal. O por lo menos esos son los argumentos de uno de los lados de la moneda.

En la otra cara, nos encontramos con propietarios y gestores que demandan mayores facilidades, igualdad de condiciones y derechos para alquilar su casa a quien quieran.

Ante este paradigma, nos hacemos la siguiente pregunta:

¿Cuál es el futuro inmediato del alquiler vacacional?

Desde Cohosting hemos querido dar respuesta a esta pregunta de la forma más completa posible, y para ello, hemos elaborado una encuesta en la que participaron más de 1000 propietarios y gestores de toda España.

A la vez que preguntábamos a propietarios y gestores, también contactamos a algunas de las empresas y start-ups más importantes del panorama, para preguntarles su opinión al respecto.

De hecho queremos aprovechar la oportunidad para agradecer a todos aquellos que se han tomado su tiempo para dedicarnos unas líneas, aún sabiendo lo apretado de su agenda. ¡Muchísimas gracias!

En este artículo encontrarás, por tanto, un resumen de algunas de las preguntas y respuestas más significativas de dicho estudio, así como las opiniones de estas empresas al respecto de las mismas.

Sin más preámbulo, entramos en detalle:

¿Cómo han cambiado los viajeros este año en base a tu experiencia?

La primera parte del estudio pretende analizar cómo van evolucionando los huéspedes en comparación a años pasados, prestando especial atención a sus peticiones antes y a lo largo de la estancia.

Vamos a ello:

¿Cómo has percibido este año a tus huéspedes?

Los propietarios han percibido este año a sus huéspedes ligeramente más exigentes que otros años. Esto se debe a la transformación del sector turístico, donde el perfil del huésped que hace unos años se alojaba en un apartamento ha cambiado y sobretodo sus expectatias sobre lo que tú como anfitrión le debes aportar.

31% No han cambiado respecto al año pasado.
12% Definitivamente más exigentes que antes, cada vez demandan más cosas.
10% Ligeramente menos exigentes, pero tampoco mucho.
6% Definitivamente menos exigentes que antes, ya no demandan tantas cosas.

¿Qué te piden los huéspedes?

Dentro de este cambio podemos ver claramente que, a día de hoy, los huéspedes nos están demando cada vez más el poder hacer modificaciones de sus check-in y check-out, solicitando entrar antes o salir más tarde. En relación con esta cuestión, contamos además con las opiniones profesionales de João Saravia, CMO de Hostmaker, y Dennis Klett, CEO de Lodgify.

 

60% Modificaciones en sus early check-in and check-out
10% Transfers
6% Tours y excursiones
6% No oferto nada adicional a mis huéspedes
4% Entradas a monumentos
4% Otros servicios (niñeras, masajistas…)
3% Alquiler de bicis, Segway…
3% Alquiler de coche
2% Entradas a eventos
2% Actividades ecoturistas y sostenibles

Por descontado, cada vez más los huéspedes solicitan diversos servicios adicionales a la estancia. De hecho, según João Saravia, CMO de Hostmaker, uno de los mayores gestores de alquiler turístico del mundo, cree que durante el próximo año pondremos el foco en ofrecer estancias personalizadas y encontrar tecnologías que nos ayuden a automatizar y simplificar estas tareas.

¨Para el 2019, creemos que se va a dar un impulso bastante grande en automatización de servicios personalizados a turistas. Con el incremento de la exigencia de los viajeros, a nivel de calidad y de cantidad, existirá una mayor presión para los operadores de alojamientos de dar un servicio más rápido y más personalizada, algo que no es posible hacer bien en gran volumen sin apoyarse en tecnología hecha a medida¨.

Por otro lado, Dennis Klett, CEO de Lodgify, uno de los PMS y creadores de páginas web con más tracción de los últimos años, tiene claro qué dos cuestiones marcarán el sector turístico en 2019 en relación con las exigencias de los huéspedes.

¨Primeramente, el turismo ecológico o ecoturismo cambiará la manera de viajar de la gente. Cada uno de los sectores existentes necesita ser consciente del cambio climático y prevenir daños irreparables, sobretodo cuando se trata del turismo. Así que es muy probable que veamos un cambio tanto por parte del viajero como del proveedor de servicios, ya que el sector turístico se está volviendo mucho más respetuoso con el medio ambiente.

En segundo lugar, viajar será más fácil en todos los aspectos. Los viajeros no solo quieren procesos de reserva sencillos y que puedan hacerse desde un único lugar, sino que los proveedores de servicio también buscan automatizar y simplificar los procesos, además de tener un sistema de gestión de reservas claro e inteligente. El papel del software continuará siendo una pieza clave para facilitar el modo de viajar y gestionar negocios dentro del sector turístico¨.

¿Durante cuántos días se quedan?

En 2018, la estancia media de los huéspedes de los participantes en la encuesta fue de 2,8 noches, esto nos dice que tenemos que estar preparados para el cambio de huéspedes y poner todo apunto antes de la nueva llegada. Para eso tenemos que ser más eficientes y organizarnos para planificar todo con poco tiempo.

Como dato reseñable, más de un 20% de nuestros encuestados reconoció no saber con exactitud cuál es la estancia media de sus huéspedes. Factor que puede significar la necesidad de seguir formándonos y adquirir conceptos del sector hotelero, que son necesarios también en el mundo del alquiler vacacional.

En relación a la estancia de los huéspedes, Carlos Molinet, Marketing Manager de Friendly Rentals, un gigante del alquiler turístico, lo tiene claro:

¨Cada año es mayor el número de viajeros que escogen alojarse en apartamentos para disfrutar de las ciudades de una manera mucho más local y cómoda. Mientras que antes esta era la opción preferida de familias que pasaban 4 ó 5 noches en una ciudad y priorizaban la comodidad de un apartamento, actualmente también son muchísimos los que reservan apartamentos para estancias de una o dos noches.

El próximo año seguirán aumentando las escapadas de pocos días y se está reservando con mucha más antelación, por lo qué recomendamos no esperar a última hora quien quiera conseguir un alojamiento único y auténtico¨.

¿Cómo está conformado el sector del alquiler turístico en España?

La segunda parte del estudio guarda relación con el estado actual del alquiler vacacional: cómo son sus propietarios, qué tipo de propiedades manejan, qué medidas legales habría que aplicar… paralelamente encontraremos las opiniones de empresas tan grandes como Muchosol y gestores más locales como Anfitriona.

Sin más, entramos en detalle:

¿Cómo se distribuye el sector?

Uno de los resultados más llamativos. A la pregunta de si eres propietario o gestor, a nivel de individuos podemos ver cómo el sector sigue contando con una fuerte presencia de propietarios en comparación con los gestores. Así, más de un 70% de los encuestados son propietarios mientras que solo el 25% son gestores.

A su vez, podemos ver cómo muchas de estas empresas de gestión son autónomos o de nueva creación, ya que más del 65% de estas cuentan con un equipo de una ó dos personas.

74,3% Propietarios de viviendas
25,7% Gestores de viviendas (66% Individuo, 34% Equipo de profesionales)

¿Cómo se distribuyen las propiedades?

Una vez segmentado el sector del alquiler turístico según propietarios, tocaba distribuirlo en base al número de propiedades que ellos tienen en operación. ¿Cómo lo hicimos? Preguntando el número de propiedades en operación a cada uno de los encuestados.

Así, la encuesta arroja que el 79,3% de las propiedades son llevadas por gestores, mientras que el 20,7 %  por los propietarios. Esto nos demuestra lo que se percibe en el sector, cada vez más los gestores están acaparando el mercado.

79,3% Propiedades llevadas por gestores
20,7% Propiedades llevadas por propietarios

¿Cómo son las propiedades?

En relación a la tipología de las propiedades en sí mismas, observamos cómo otro año más las propiedades más utilizadas para el alquiler vacacional siguen siendo los apartamentos. No hay novedades en este sentido.

76,3% Apartamentos
8,3% Casa Rural
7% Otros
5,6% Dúplex
2,8% Villas

¿Cómo has percibido este año a tu competencia?

Si hay un punto donde todos coincidimos, es que este año la competencia ha aumentado mucho, probablemente ligada a esta ¨gestorización¨ del sector. De hecho solo un 15% de los encuestados afirma que la competencia se ha mantenido igual, o incluso reducido.

53% Ha aumentado mucho, cada vez más profesionales
32% Ha aumentado ligeramente
10% Está igual
4% Se ha reducido ligeramente
1% Se ha reducido mucho, cada vez hay menos competencia

En este sentido, Amparo, Marketing Manager de Muchosol, la OTA española que más ha crecido en los últimos años, tiene claro hacia dónde va el mercado:

¨En cuanto al alquiler vacacional en Muchosol creemos que lo más importante de cara al nuevo año será su regularización. Es vital una regularización del sector por dos puntos principalmente:

De cara a la continua profesionalización del servicio es necesario que esta regularización sea utilizada para lograr profesionalizar el sector del alquiler vacacional. No cualquiera está capacitado para ofrecer un servicio de alojamiento turístico de calidad y bien gestionado. Esta regularización debe trabajar tanto en la protección del destino, como de los vecinos y ayudar a seguir mejorando la imagen del turismo, sobre todo en España, donde es una de las principales fuentes de riqueza.

Luchar en contra del alquiler turísticos no tiene ningún sentido, ya que estos últimos años han servido para comprobar que es una opción de alojamiento cada vez más demandada por el turista. Es por ello que lo que hay que hacer es asegurarse de ofrecer un servicio de calidad, regulado y que satisfaga a todos los implicados.

Existen alojamientos turísticos que son una auténtica maravilla y que ayudan a que la experiencia global de las vacaciones sea de 10. Villas donde una familia entera puede irse de vacaciones, hacer una barbacoa en familia, disfrutar de una piscina privada, un apartamento con un pequeño balcón con vistas al Coliseo mientras una pareja se prepara el café de la mañana, etc… Estas experiencias en el alojamiento hacen que el destino y la experiencia global sea inmejorable.

Por otro lado, de la mano del punto anterior viene el aumento de la confianza del cliente. Debido al boom que ha experimentado el alquiler vacacional, su «publicidad» e imagen se ha visto dañada, tanto en prensa como informativos el alquiler turístico va unido a problemas, conflictos, ilegalidad, etc… lo que ha hecho que el cliente potencial tenga miedo y lo vea como algo negativo. Sobre todo familias que viajan con niños, no confían en el alquiler vacacional por temor a que el alojamiento esté sucio, sea un timo, no sea como en las fotos, etc… ideas que se han ido formando en la mente de estos clientes potenciales dada la información que han recibido.

Es necesario regular y seguir profesionalizando el sector para que estos clientes lo vean como una opción igual de buena que un hotel y que segun necesidades, sea incluso mejor. Un ejemplo sería una familia con 2 o 3 niños, un hotel maneja precios más altos y el espacio es reducido, se limita a una habitación, cuando en un alquiler vacacional dispones de una casa entera y todas las comodidades. Lo mismo para turistas con presupuesto reducido, el alquiler vacacional les permite ahorrar en comidas y cenas al disponer de cocina.

Es un producto igual de bueno que el hotelero y es necesario trabajar en «limpiar» la imagen que se ha creado estos últimos años¨.

¿Cómo has percibido este año al entorno (vecinos, comunidad local, medios…)?

Un punto importante a valorar, ya que ellos van a ser la clave para que podamos seguir ejerciendo esta actividad sin ponernos pegas ni problemas. Si cuidamos nuestra masa social podremos “ahorrarnos muchos dolores de cabeza.” Según los resultados de las encuestas obtenemos las siguientes opiniones.

53% Ha aumentado ligeramente la tensión en la calle
33% Hay mucha más tensión en la calle
8% Está igual
4% Se ha reducido ligeramente la tensión en la calle
2% Se ha reducido mucho la tensión en la calle

¿Crees que falta regulación en el sector?

Según podemos observar la gran mayoría opina que se deberían aplicar ciertas modificaciones en el sector. Algo que de hecho ya está pasando en múltiples regiones españolas a través de la aplicación de la tasa turística.

51% Si, es necesaria cierta regulación en el sector
26% Si, hay que regularizar mucho el sector
15% No, esta bien tal cual
8% No, habría que liberalizar aún más el sector

En relación a esta cuestión, Anfitriona, una de las gestoras locales más conocidas en la región noroeste de la península, tiene clara su postura de cara a 2019.

¨Mi opinión sobre el «sector turístico» en general está claramente sesgada por mi experiencia y quehacer diario. Nuestra experiencia es alta en alquiler de apartamentos turísticos. En Vigo y Galicia llevamos la gestión de apartamentos turísticos a través de la marca Anfitriona, y la gestión y comercialización de los inmuebles a través de Gestora de Viviendas Turísticas, y la inversión en este tipo de activos a través de un pequeño Fondo, llamado BrickInvest. En nuestra zona somos líderes destacados en este ámbito.

Así, nuestra opinión es que el año 2019 estará marcado nuevamente, por la campaña mediática que se ha organizado en contra de este tipo de alquiler de corta duración. Si bien es cierto que algunos alquileres generan problemas puntuales, parece que estos inconvenientes se están extrapolando a todos los apartamentos turísticos. En prensa tradicional, en muchas ocasiones, la actividad se demoniza buscando la exageración y exponiendo los problemas -reales o ficticios- sin valorar las ventajas. Creo que esa tendencia, en vista del éxito, continuará al menos una temporada más y que será tema importante en la campaña de las Elecciones de mayo.

Pese a que el alquiler de corta genera muchas y variadas ventajas tanto a huéspedes como a propietarios, como a la ciudad y a la propia sociedad, todavía los stakeholders no hemos logrado modo de comunicarlo adecuadamente. Desgraciadamente creo que, en cambio, la puesta en valor del alquiler turístico como fuente de creación de riqueza y de solución para algunos de los males que aquejan a nuestra sociedad -paro, degradación urbana, turistificación de determinadas zonas, exclusión laboral de determinados colectivos,-, no será tendencia.

Esa campaña mediática influye en algunos dirigentes políticos que crean legislación y normativas -a veces de manera apresurada- que finalmente debe ser cambiadas o abolidas. Creo que esta inseguridad legislativa y los continuos cambios normativos y fiscales también serán tendencia en 2019.

Ya centrándonos en el negocio creo que la tendencia será a la creación de empresas de gestión en localidades «menores». Madrid, Barcelona, Valencia o Sevilla cuentan ya con varias empresas que se expandirán a capitales de provincia y ciudades más pequeñas; y empresas gestoras como Anfitriona, presentes en ciudades más pequeñas, crecerán hacia nuevos territorios. La gestión profesional de este tipo de activos es una necesidad clara del mercado, tanto de los propietarios como de los huéspedes.

Por último, creo que es evidente que la tendencia será, pese a todo, al alza. Se mantendrán los crecimientos de dos dígitos a los que el alquiler en corta duración nos tiene acostumbrados¨.

¿Cómo ha cambiado la operativa y qué se espera para 2019?

La tercera parte del estudio guarda relación con la operativa actual del alquiler vacacional, cómo es su día a día, qué servicios utilizan, cuánto tiempo les consume…. Paralelamente contamos con las opiniones de empresarios del sector como David Delgado y Mabel Cajal

¿Cuál de las siguientes tareas tienes automatizadas actualmente?

Sin duda una de las tendencias del año ha sido la automatización de tareas, y probablemente vaya a más.

Al final es clave para el crecimiento y maximizar tu eficiencia.

A nivel resultados, según nuestros encuestados las actividades que más se automatizan (con no mucha diferencia frente al resto) son las tareas de la casa como limpieza y mantenimiento, y todo lo relacionado con la gestión de los anuncios en las diferentes OTAs.

22,2% Las tareas de la casa como limpieza, mantenimiento, etc
22% Actualizar los anuncios en páginas web tipo Airbnb, Booking…
19,4% Cobros a mis huéspedes (vía pasarela de pago, PMS o similar)
11,1% Respuestas a mis huéspedes (vía herramienta de automatización de mensajes)
8,3% Los check-ins (con cerradura digital o remota, caja de llaves…)
5,8% Ninguno
5,6% El precio de la noche en mis alojamientos (vía gestor de precios)
2,8% La contabilidad y finanzas (vía PMS o herramienta contable)
2,8% La gestión de servicios complementarios como transfers, actividades, etc

En relación con todos estos aspetos, contamos con una de las opiniones más completas del estudio realizada por David Delgado, consultor de digitalización turística:

«A pocas semanas de terminar el 2018, hay que asomarse al futuro de los viajes en 2019 para estudiar qué tendencias afectarán al sector turístico en los próximos meses con el objetivo de implantar nuestra estrategia.

Para saber por dónde tienes que ir, mi recomendación es conocer las grandes novedades que nos trae una de las ferias de turismo más importantes del mundo, FITUR. ¿Y qué novedades nos podemos encontrar?

En 2019, FITUR va a inaugurar una nueva sección dedicada al turismo cinematográfico, en respuesta a la tendencia turística al alza y de creciente demanda, motivada por el interés que suscita conocer las localizaciones de películas y series de éxito. Y aquí tienes mucho ganado, porque España, se ha popularizado en los últimos años como escenario para exitosas series como Juego de Tronos, a nivel internacional y nacional.

Otras tendencias a tener en cuenta por el gran desarrollo y volumen de negocio es el turismo GAY y el de SALUD, representados en FITUR GAY Y FITUR SALUD, y por último el FITURTECH.

De estas secciones puedes sacar qué tendencias van a marcar el sector turístico en 2019: la especialización, el turismo experiencial, la tecnología y por último la sostenibilidad, una tendencia en alza en la sociedad.

Con estos 4 pilares, es necesario que tanto tú como tu apartamento turístico vayan adaptándose a las nuevas tendencias para 2019 que pueden llegar a satisfacer las necesidades de los huéspedes. Si a todo esto también le sumamos los cambios constantes que experimenta la industria del turismo y los viajes, podría decirte, sin lugar a dudas, que el factor “renovación” y la “adaptación tecnológica” forman parte de aspectos claves e imprescindibles, que debes tener en cuenta en el planning anual de las acciones de marketing turístico y labores de gestión de tu alojamiento.

Los viajeros de nuevas generaciones optan por tener una experiencia única en sus viajes. Valoran poder disfrutar de las mejores vivencias dentro de la localidad donde se hospedan y quieren sentirse como uno más de los habitantes de la zona y no como un turista. Por ello son más los que eligen quedarse en una vivienda turística. Ahora bien, mi recomendación es que no conviertas tu vivienda turística en la habitación de un hotel. En el último año, estoy viendo cada vez más viviendas estandarizadas, que ofrecen lo mismo y con el mismo estilo de decoración “made in IKEA”, ¡¡olvídate!! Y ¡¡SÉ ÚNICO!! Ofrece un espacio diferente, con tu propio estilo o estilo de tu entorno. Si miras los portales de reservas, viviendas “made in IKEA” hay a patadas, diferénciate y destaca de tu competencia. Haz que tu huésped tenga la experiencia de vivir como un local en tu alojamiento turístico, ofreciéndole una vivienda con una decoración y servicios únicos.

La personalización y la atención al cliente serán siempre parte de las principales tendencias turísticas para 2019, sin importar el transcurrir de los años. Además del servicio personalizado, existen muchas formas de hacer sentir a los clientes especiales en todo el transcurso de su alojamiento. No ha cambiado el trato hacia el viajero, sino las vías mediante las cuales lo hacemos. La presencia online de tu alojamiento es vital, pero también tienes otros factores como las respuestas de mensajes e interacción con los clientes a través de web y redes sociales, la implementación de métodos de pago seguro para tus clientes, los chatbots, etc.

La tecnología facilita tanto la atención del cliente como la competitividad del alojamiento frente a determinados segmentos de mercado. Lo que no debes olvidar nunca es que nadie conoce mejor al huésped que el anfitrión, por lo que crear un sistema híbrido entre funcionalidades tecnológicas y atención “humana” de manera personalizada siempre será la mejor opción.

La “facilidad” será el criterio de referencia en 2019 con el que se juzgarán las innovaciones tecnológicas en el sector.

Con la llegada de Amazon Alexa y Google Home ya es una realidad que el huésped pueda controlar todas las actividades dentro de la vivienda. Apertura y cierre de puertas, acondicionar y programar la temperatura de la habitación de acuerdo a la llegada del huésped, reconocimiento por voz en múltiples idiomas. Mi recomendación es que uses este tipo de altavoces inteligentes para que tu huésped tenga un “agente de viajes virtual” en casa que se active con la voz y responda a las dudas o búsquedas de experiencias locales.

Por otro lado, cada vez son más los viajeros que están comprometidos con causas sociales. Por ello es muy positivo que el anfitrión se involucre también y lo haga saber al huésped. Un ejemplo son las organizaciones LGBT+, asociaciones que están mejorando el apoyo que ofrecen a las mujeres que viajan solas o un buen ejemplo Open Homes de Airbnb.

Un dato para tener en cuenta que revela Booking.com es que el 18% de los viajeros españoles tiene pensado acudir a un festival del Orgullo en 2019, sobre todo los jóvenes de 18 a 34 años.

Y finalmente, el problema del plástico de usar y tirar está y seguirá dando que hablar. Esto hace que en 2019, el anfitrión tendrá que hacer acciones para proteger el medioambiente y así aumentar tus credenciales de sostenibilidad. Esto está ligado a convertir nuestras viviendas en viviendas inteligentes con el fin de reducir el consumo de energía, de papel utilizando formatos electrónicos como guías de viajes del destino.

En definitiva, este 2019 te recomiendo que apuestes duro por la personalización, ofreciendo un alojamiento único, experiencias adaptadas a tu huésped y sobre todo un trato único y personalizado con el fin de que las expectativas de tu huésped se vean superadas».

¿Cuántos servicios tecnológicos de terceros utilizas?

Si bien es cierto que hemos visto un gran avance en cuanto al número y diversidad de las tareas automatizadas, la gran mayoría de los encuestados apenas utiliza servicios de terceros. Siendo solo un  15% los que utilizan 3 o más servicios de terceros en su operativa diaria. Hay que tener en cuenta que estos son principalmente gestores.

52% 1-2
33% Ninguno
10% 3-4
5% 5+

Y si hablamos de servicios de terceros y automatizaciones de procesos, qué mejor que la opinión de la experta en marketing digital y turístico, Mabel Cajal:

«El sector turístico está cambiando a una velocidad de vértigo. Hace tan solo 10 años nadie se imaginaba todo lo que hoy en día tenemos a nuestro alcance en materia de tecnología ni tampoco en las nuevas formas que tenemos de comunicarnos y relacionarnos.

Podríamos decir que el desarrollo y avance tecnológico va a ser determinante a la hora de marcar los pasos hacia donde se dirige el sector turístico y la búsqueda de negocios rentables.

Robots en las recepciones de los hoteles, maletas que siguen al dueño gracias a su Smartphone, reservas mediante realidad virtual, agencias que te “trasladan” virtualmente gracias a la tecnología hasta el destino para que lo experimentes antes de ir…

Toda esta evolución en la que nos estamos sumergiendo, va a ir acompañada de un giro en la forma de vivir los viajes, mucho más autentica y en la que se demanda una vivencia única y diferente en el destino, un mayor contacto con servicios locales o el poder disfrutar de actividades in situ que nos haga experimentar aun más el descubrimiento de nuevos lugares.

Las nuevas generaciones están acostumbradas a comunicarse en las redes sociales y esto permite compartir todo lo que vivimos y sentimos alrededor de nuestra experiencia siendo nosotros mismos los que generemos mucho contenido digital, aspecto a tener en cuenta a la hora de plantear el marketing turístico de nuestra empresa».

Por otro lado, te traemos la opinion de Bianca, del equipo de prensa de AirDNA, una herramienta de análisis y comparador de competencia en Airbnb.

«Sin duda son estos tres puntos los que marcarán al sector del alquiler turísitico en 2019:

1. Los anfitriones de alquileres vacacionales se están profesionalizando y ofrecen más propiedades de mayor calidad que nunca antes.

2. Las empresas de gestión de alquileresvacacionales por tecnología están utilizando conjuntos de composiciones basados en datos y otras herramientas analíticas para optimizar sus precios, mejorar la experiencia del cliente e identificar nuevos mercados para hacer crecer sus negocios.

3. El uso de alquileres vacacionales para negocios y viajes ‘bleisure’ será cada vez más común».

¿Se conectan estas herramientas tecnológicas entre ellas para compartir datos y ahorrarte trabajo?

Teniendo en cuenta que el 67% de los encuestados que tiene automatizada alguna gestión, sorprende ver que el 40.5% no sabe si sus herramientas digitales se pueden conectar entre ellas. Esto quiere decir que tenemos contratados funciones de automatización y no sabemos realmente cómo trabajan, lo cual significa que es posible que estemos perdiendo tiempo en dos tareas cuando quizá podemos combinar su trabajo entre ellas.

Además, es una señal que las diferentes herramientas tecnológicas debemos conectarlas entre nosotros y comunicárselo adecuadamente a nuestros usuarios.

40,5% No sé si se pueden conectar entre ellas
35,1% Ninguna se puede conectar entre ellas
16,2% Algunas se pueden conectar entre ellas
8,2% Todas se pueden conectar entre ellas

De todo lo siguiente, ¿Qué es lo que más tiempo te consume en su operativa?

Para esta pregunta, decidimos analizar qué partes de la operativa son aquellas que más tiempo acaban consumiendo por lo complejo o tedioso de su gestión, así podemos observar cómo nuevamente la gestión de la limpieza y la realización de check-ins y check-outs son las tareas que más tiempo consumen, seguidas de cerca por la comunicación con los huéspedes.

25,4% La limpieza en los alojamientos
21,7% Check-in y Check-outs
17,55% La comunicación con los huéspedes, responder sus preguntas
12,75% Contabilidad y fiscalidad
10,1% Actualizar los anuncios en mis páginas tipo Airbnb, Booking, etc
9,7% La gestión del mantenimiento en los alojamientos
2.8% Gestión de cobros

¿Cuántas horas dedicas a la semana a la gestión de esta tarea específica?

Además, podemos ver cómo en términos horarios estas tareas ocupan la semana. Al final obtenemos que de media, sumando todos los factores, un anfitrión ocupa 10 horas de su semana por cada apartamento.

La limpieza en los alojamientos 2h
Check-in y Check-outs 2h
Comunicación con los huéspedes 2h
La gestión del mantenimiento en los alojamientos 1h
Contabilidad y fiscalidad 1h
Actualizar los anuncios en mis páginas tipo Airbnb, Booking, etc 1h
Gestión de cobros 1h

De todos esos procesos u operaciones, ¿Cuál son los que te suponen un mayor coste?

Por unanimidad, el mayor coste de la operativa se lo lleva la limpieza, seguido por el mantenimiento de los alojamientos. Podemos observar claramente cómo dos servicios que implican la indispensable ayuda de profesionales se reflejan en la cuenta de explotación de forma notoria.

69,4% La limpieza en los alojamientos
13,9% La gestión del mantenimiento en los alojamientos
8,3% Check-in y Check-outs
5,6% Contabilidad y fiscalidad
2,8% Actualizar los anuncios en mis páginas tipo Airbnb, Booking, etc

Este coste pertenece a:

A nivel general, se observa cómo en el sector existe una importante presencia de elementos externalizados, aunque cabe destacar que el servicio que más se externaliza es la contabilidad, la limpieza le sigue muy de cerca.

Checkin 90 inhouse 10 out
Digital 80 inhouse 20 out
Manten 75 inhouse 25 out
Limpieza 60 inhouse 40 outsourced
Contabilidad 50-50

En relación a estas cuestiones, contamos con la opinión de Alberto Soro, de Avaibook, quien opina que actualmente estamos asistiendo a dos fenómenos y tendencias que sin duda cobrarán gran importancia en 2019:

«Por un lado, se está produciendo una concentración del mercado que afecta a diversas capas del sector, tanto de empresas proveedoras de servicios turísticos como de los propios portales, con adquisiciones, fusiones e incluso cierres. Esto se debe a una desaceleración del mercado. El turismo sigue creciendo, pero a menor ritmo que hace unos años.

Por otro lado, el endurecimiento de los requerimientos legales al alquiler vacacional, hace que también se esté produciendo una reordenación y mayor profesionalización en el sector a nivel de propietarios y gestores, de manera que la gestión más “amateur” perderá terreno y lo ganará el estrato medio, un segmento en el cual AvaiBook está enfocado y especializado con unas ágiles y avanzadas conexiones con los principales portales del mercado y unas herramientas PMS idóneas para este tipo de gestión».

Tendencias de nuevos servicios

En la cuarta y última parte antes de finalizar el estudio haremos referencia a las tendencias de nuevos servicios.

De todo lo siguiente, ¿Qué te gustaría que alguien hiciese por ti o estuviese automatizado?

Muy en sintonía con el resto de preguntas analizadas en el artículo, observamos cómo todo lo relacionado con check-in y check-outs, limpieza y contabilidad son los principales pain points de los encuestados. Cabe reseñar la aparición de empresas de control del ruido, quizá relacionado con el aumento de la presión social que ya analizamos en la primera parte del estudio.

22,2% Servicio de check-in y check-out
14,9% No quiero probar ningún servicio nuevo
13,9% Herramientas de contabilidad y finanzas
13,9% Gestión de la limpieza (herramientas que ayuden a tu equipo a hacerlo mejor)
8,6% Control del ruido (avisarme cuando hay una fiesta en mi alojamiento)
8.4% Gestión de precios automáticos de mis alojamientos (Yield Management)
5,9% Tours 3D de tus propiedades
3,8% Gestión del Channel Manager y/o PMS
2,8% Gestión de cobros digitales
2,8% Apertura de puertas automáticas
2,8% Libro de bienvenida de viajeros

De todo lo siguiente, ¿Qué es lo que más te mueve a elegir un nuevo servicio?

Los propietarios y gestores lo tienen claro, quieren ahorrar tiempo y ofrecer una mejor experiencia al huésped, siendo solo el 10% quien reconoce que su disponibilidad a probar nuevos servicios va ligada a su habilidad para generar nuevos o más ingresos.

41,7% Ahorrar más tiempo
33,3% Poder ofrecer un mejor servicio a mis huéspedes
15% Tener un solo sitio desde donde lo gestiono todo
10% Ganar más dinero

¿Será una prioridad en 2019 para ti conseguir más reservas desde tu propia página web?

Siendo 2018 el año de la profesionalización, cabe reseñar cómo no son tantos los propietarios y gestores que tienen su propia web y reconocen que es una prioridad para ellos mejorar sus reservas directas de cara a 2019.

30,6% No tengo una web propia pero me gustaría tener una
30,5% No, no es una de mis prioridades
22,2% No tengo una web propia ni me gustaría tener una
16,7% Sí, es una de mis prioridades

Andrés Romero, de Andresturiweb, no tiene ninguna duda sobre lo que debes hacer en caso de querer aumentar tus reservas directas por medio de técnicas de Inbound Marketing.

«Desde la experiencia adquirida en la agencia Asiri Marketing apostamos por una comercialización basada en comunicación personalizada sobre leads (o potenciales clientes) cualificados y enriquecidos con contenidos de valor en el ámbito turístico.

De esta manera planteamos 5 factores clave para mejorar las reservas de cualquier modelo de alojamiento turístico a través de una estrategia de Inbound Marketing:

1. Diseña tus perfiles de buyer persona “prototípicos” y mantenlos en evolución constante. No se trata de condicionar toda tu estrategia por una estimación inicial, sino es necesario optimizar permanentemente la información del viajero así como el Keyword Research que va ligada a la estrategia de contenido en nuestra metodología de Inbound Marketing.

2. Diseño de estrategia sobre un planteamiento de funnel o embudo de conversión. Para la correcta implantación de una metodología de Inbound Marketing es necesario una planificación estratégica sobre la filosofía de la marca, sobre el modelo de negocio y sobre la propuesta de valor. De esta manera es importante plantear acciones conectadas con la estrategia del alojamiento y un planteamiento de embudo para la captación del tráfico y la cualificación de este.

3. Trabaja con acciones de captación de tráfico tanto de pago a corto plazo (CPC, CPM, CPA, CPL…) como con acciones de captación de tráfico orgánico a largo plazo (SEO, Orgánico Social Media, Guest Posting…). De esta manera vas a poder equilibrar las estrategias tanto a nivel de test de validación de acciones puntuales, como de forma permanente para alojamientos consolidados en Keywords concretas o líneas de contenido muy definidas.

4. Seguimiento del Set Competitivo a través de un RMS (Revenue Management System). De esta manera vas a poder implementar conocimiento de mercado a las campañas realizadas a través del departamento de marketing-comercial. Tener visibilidad del mercado aumentará el conocimiento de tu alojamiento respecto a la competencia y permitirá adecuar tu oferta a las tipologías de cliente condicionados por factores como el precio o la reputación online.

5. Monitorización permanente a través de tu CRM de tus procesos de Lead Nurturing y tus métricas sobre el Lead Scoring. De esta manera tendrás información clave para reforzar la comercialización tanto a través de acciones digitales cómo de acciones bajo métodos más clásicos como la llamada telefónica o el envío postal.

A través de un planteamiento de este tipo no solamente se potencia la comercialización, también se fomenta tanto el conocimiento del viajero cómo la relación que se establece con este. De esta manera, desde Asiri Marketing apostamos por el Inbound Marketing como metodología de trabajo honesta y responsable con el mercado».

¿Qué fuentes o medios consultas para mantenerte informado, en caso de hacerlo?

Para terminar nuestro estudio, quisimos preguntar qué medios o fuentes son las que consultan de cara a conocer un poco mejor su manera de obtener información en el sector.

Aunque las respuestas apenas arrojaron resultados inesperados, sin duda alguna Smarthosts se situa medio referente dentro del mundo del alquiler turístico.

Grupos de Facebook
Smarthosts
Asociaciones
Hosteltur
Medios tradicionales
No sigo ninguna

En este sentido, contamos con la opinión de Alicia Guallar, Account Manager en la agencia de marketing Rana Negra:

«Nuestro conocimiento del sector se basa principalmente en la creación de contenidos para blogs del sector turístico, lo que nos mantiene constantemente informados, y en segundo lugar, sobre el desarrollo web de páginas relacionadas con dicho sector, como son hostales turísticos e inmobiliarias que cuentan con pisos de alquiler para el turismo.

Bajo esta perspectiva, y partiendo de la base de que el sector turismo pasa por ser predominantemente online, puesto que cada vez menos gente acude a una agencia de viajes física para reservar un viaje o un alojamiento, vamos a dejaros nuestra opinión sobre los factores que van a marcar este sector en 2019:

Si hay un factor que nos diferencia entre el turismo nacional y el internacional, es sin duda el buen posicionamiento web de las páginas que ofertan viajes, trayectos y alojamientos y la competencia es muy dura. Pero a los usuarios, más allá de emplear plataformas como Trivago o Rastreator, les genera una enorme confianza el que tanto los hoteles como los proveedores de medios de transporte turísticos, dispongan de una página web propia.

También el hecho que se pueda realizar la reserva online de forma inmediata, visualizando las disponibilidades, precios y características, hacen que los usuarios se decanten por una empresa u otra.

Un valor añadido, en lo que a alojamientos se refiere, es contar con un tour virtual donde el potencial turista pueda visitar las habitaciones, salas comunes, recepción, etc. A este efecto se le denomina “efecto de la mera exposición” y es que por el hecho de haber visto algo antes (posiblemente varias veces si el turista está realmente interesado) hace que se genere más confianza y preferencia por ese lugar, sobre otros.

En definitiva, el factor de la correcta presencia en Internet es básico para atraer a los turistas.

Cabe añadir la importancia creciente en las opiniones de otros usuarios, tanto en los destinos como en los alojamientos.
Además de esto, los turistas buscan cada vez más, un tipo de turismo más especializado, que se ajuste a sus preferencias: turismo cultural, turismo familiar, enoturismo, turismo de aventura, etc.

Por ejemplo, las nuevas generaciones buscan viajes que sean fuente de aprendizaje y conocimiento, buscando involucrarse en la cultura local del destino que visitan, así como descubrir lugares que no sean demasiado conocidos, a los que puedan viajar de forma segura sin importar el sexo o la raza. Y desde luego, les fascina encontrar dichos viajes a través de tecnologías punteras como la realidad virtual o a través de asistencias virtuales.

Por otra parte, el turismo, especialmente entre los más jóvenes, se va desestacionalizando cada vez más, realizando pequeñas escapadas a destinos cercanos y/o económicos en cualquier época del año».

Y ya para finalizar nuestro capitulo de opiniones, contamos con la ayuda y palabras de Jessica Ortiz de Convershare, sobre marketing digital en turismo

«El marketing digital es marketing digital en todos los sentidos. El marketing digital turístico simplemente tiene unas particularidades concretas, como las tiene el marketing en cualquier otro sector, pero marcadas por las características diferenciadoras del producto turístico frente a otro tipo de bienes materiales o palpables.

El valor del marketing digital en el sector turístico pasa por saber adaptar las tendencias globales del marketing digital a un sector caracterizado por la atomización. La mayoría de hoteles en nuestro país cuentan con menos de 100 habitaciones, del total de establecimientos, el 40% pertenecen a la propiedad, lo que significa que no están controlados por grandes grupos. Sin incidir en los diversos tipos de propiedad.

En Convershare, nos encontramos con diversas empresas turísticas cuyos presupuestos de marketing, como es normal, no son lo suficientemente grandes como para aplicar todas las tendencias que apuntan diversos medios del sector: reconocimiento facial, inteligencia artificial, video programático, gamificación, podríamos hablar de todas ellas y todas apuntan a tener grandes resultados durante el 2019. Pero lo cierto es que quedan algo lejos de las posibilidades de las que dispone el hotelero o los propietarios de calle cuando, además, viven una continua guerra de precios ya no entre los competidores, sino entre sus propios canales.

Ahora bien, con esto no queremos decir que aplicar las últimas tendencias en marketing digital sea inalcanzable para los pequeños empresarios turísticos. Sino que deben conocer mejor que nunca a sus clientes y a su público objetivo y aprovechar todo lo que la era digital les brinda para conocerlos de forma prácticamente personal y poder ofrecerles así un servicio personalizado que satisfaga o supere las expectativas.

Además, implica que la optimización de los presupuestos debe ser más exigente y debe ejercer de forma prácticamente continuada. Frente a las OTAS los propietarios deben buscar aquello a lo que éstas nunca podrán llegar por el gran volumen de datos y reservas que manejan. La tendencia en marketing para el 2019, a nuestro modo de ver, debería pasar los por la completa y total personalización de la experiencia de los huéspedes aprovechando la información, el small data, que nos brinda internet.

Pero, además, no podemos dejar nunca de lado la rentabilidad. Un hotel no deja de ser como cualquier otro negocio y pocas empresas ponen en manos de tantos y tantos distribuidores sus productos, dejando en promedio casi un cuarto de su rentabilidad por el camino y sin vigilar la experiencia del usuario ni la forma en la que se realiza esta distribución, y en ocasiones, ni los precios a los que se revenden sus productos. Hay que recuperar la venta directa y la personalización puede ser una buena manera de lograrlo.

La posibilidad de incluir servicios adicionales durante el proceso de reserva: un transfer, una excursión con un guía local recomendado, una cena romántica, ofrecer wifi gratuito a nuestras reservas directas, un regalo de cumpleaños si la fecha coincide. El sector en general también tiene mucho que hacer al respecto, la creación de comparadores donde finalmente se reserve en la web oficial del hotel y no en otro sitio, también podría contribuir a nuestro propósito. Al cliente hay que facilitarle la estancia y hacérsela lo más memorable posible, y el alojamiento que elija puede hacer mucho al respecto, eso sí, a cambio de la reserva directa.

Nadie como nosotros conoce tan bien nuestro producto, nuestra localización y los valores diferenciales de todo ello. Además, somos nosotros quienes controlamos nuestros productos».

Conclusiones

El alquiler turístico ha tenido mucho movimiento este año, por un lado propietarios y gestores se han profesionalizado radicalmente, ofreciendo un mejor producto y cada vez servicios más personalizados. Por otro lado, los huéspedes en sintonía con el cambio, demandan más cosas y son más exigentes. Alrededor de ambas tenemos a la comunidad, quien no ha permanecido ajena a todos estos cambios.

En definitiva hemos podido ver un sector donde todos sus implicados han dado un paso al frente y han mejorado su posición respecto años pasados. Todo el mundo sigue tirando de la cuerda. ¿Cómo crees que evolucionará en el 2019?

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