Proyecto de Ley Hipotecaria ¿Cómo te afectará?

Recientemente el Gobierno ha aprobado el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, que  entrará en vigor probablemente en el primer semestre de 2018 produciendo cambios en las hipotecas. En Cohosting sabemos que muchos de nuestros anfitriones, propietarios de apartamentos turísticos tienen en vigor hipotecas para sus viviendas y creemos que les será de ayuda este post.

Empecemos por contestar unas cuantas preguntas básicas sobre este Proyecto de Ley:

¿Que busca el Gobierno con el cambio?

  • Transparencia.
  • Seguridad jurídica.
  • Responsabilidad.

En definitiva, pensamos está buscando beneficiar y recompensar al cliente.

¿Qué cambios habrá respecto al concepto de hipoteca a día de hoy?

  • Posibilidad de convertir una hipoteca variable en fija.
  • Tregua a quienes tengan dificultades de pago.
  • Limitación de las comisiones.

¿A quiénes van dirigidos estos cambios?

Algunos cambios son de carácter retroactivo, lo que significa que afectará a todas las hipotecas actualmente en vigor, mientras que otros solo tendrán efecto para los nuevos préstamos que se firmen después de que el BOE publique la nueva norma.

Si eres anfitrión y estás pagando una hipoteca actualmente:

Podrá convertir una hipoteca variable (de gran incertidumbre) en una fija (pagas siempre la misma cuota): son muy interesantes porque reducen el riesgo de pagar más cuota debido a una subida de los tipos de interés.

-Ampliación de plazo y de cantidades que se pueden impagar: el banco no podrá activar la llamada cláusula de vencimiento anticipado y, como consecuencia, que se inicie el procedimiento de ejecución hipotecaria, que es el paso previo al desahucio.

¿Pero sabes qué es la cláusula de vencimiento anticipado?

Es la cláusula que puede activar el banco para finalizar el préstamo a causa de impagos, teniendo como límite la duración de la hipoteca:

  • 1ª Mitad de vida del préstamo: el banco solo puede aplicar esta cláusula si el impago supera el 2% del capital concedido o 9 cuotas.
  • 2ª Mitad: el impago debe superar el 4% del capital o las 12 cuotas.

Veamos un ejemplo para tenerlo más claro: una hipoteca a 20 años por importe de 100.000€.

  • Los 10 primeros años: la cláusula solo podría activarse si la cantidad pendiente de pago supera los 2.000€ (2%) o 9 cuotas.
  • Los 10 posteriores: la cifra mínima a deber serían 4.000€ (4%) o 12 cuotas.

 ¿Cómo afectarán estas medidas?

  • Aumentará la competencia hipotecaria entre bancos.
  • Se abaratará el coste de cambiar una hipoteca por otra.
  • Se favorecerá la novación del préstamo y la subrogación del acreedor.

¿Qué significan estos dos conceptos?

Se refieren al cambio de hipoteca, tanto si es vía novación (con el mismo banco) o subrogación (con otro diferente), el cliente solo pagará una comisión si la modificación se produce durante los 3 primeros años de vida del préstamo.

  • 0,25% comisión máxima del capital reembolsado anticipadamente (3 primeros años).
  • 0% comisión si se produce con posterioridad.
  • Reducción del 90% los gastos de notaría y registro.

Excepción: aunque tiene carácter retroactivo, estas condiciones solo se podrán aplicar en préstamos donde todavía no se haya activado la cláusula de vencimiento anticipado.

Si eres anfitrión y tienes pensado solicitar una hipoteca próximamente, lee esto:

  • Serán de aplicación las anteriores cláusulas.
  • La primera visita al notario será gratuita y necesaria para poder firmar la hipoteca: acompañada de un acta firmada por el cliente de que comprende y conoce todas las condiciones.
  • Creación de un modelo tipo de hipoteca: banco y cliente podrán acogerse si están de acuerdo.
  • Creación de un documento anexo: detallará las cláusulas potencialmente abusivas.
  • El banco tendrá prohibido obligar a los clientes a contratar ‘productos vinculados’, seguros de hogar, vida… a cambio de concederles la hipoteca.
  • Sí podrán seguir usando los ‘productos combinados’: mejoras en las condiciones de la hipoteca si contratas un seguro a cambio de bajar en una décima el diferencial.

¿Quién asumirá los gastos de formalización?

La normativa se limita a exigir transparencia a la hora de plasmar en el contrato qué gastos paga cada parte, pero no delimita cuáles deben recaer en el banco y cuáles en el cliente. Se apuesta por la negociación entre las partes.

  • Rebaja de las comisiones por la amortización de forma anticipada, ya sea parcial o totalmente:

Hipotecas variables: límite del 0,5% del capital reembolsado anticipadamente en los primeros tres años de vida del préstamo y del 0,25% hasta el quinto año. A partir de entonces no pagará penalización por la cancelación.

Hipotecas fijas: límite del 4% en los primeros 10 años y el 3% pasado dicho plazo.

¿Qué sucede en caso de impago?

Al margen del nuevo plazo y cantidad previstos en el vencimiento anticipado, la norma establece un interés máximo que puede cobrar el banco al cliente si se retrasa en el pago de la cuota mensual (el famoso interés de demora):

  • No podrá superar tres veces el precio legal del dinero (actualmente un máximo del 9%).
  • La norma no habla de la dación en pago (cuando el cliente entrega la casa al banco y se da por pagada su deuda).

En Cohosting pensamos que una hipoteca no tiene por qué ser igual de recomendable para cualquier anfitrión de apartamentos turísticos, ya que la elección dependerá de variables como los ingresos mensuales que debe destinar al pago de la cuota, el plazo en el que quiera devolver el préstamo, el porcentaje de la compra que necesita financiar o la posibilidad de que su renta mejore a medio plazo.

Lo que si esperamos es que las hipotecas del futuro sean más transparentes, más económicas, con menos comisiones y mejores condiciones.

One comment

Deja un comentario

La nueva vía de ingresos para tu apartamento

One comment

Deja un comentario